5 Simple Techniques For 買村屋前必看
5 Simple Techniques For 買村屋前必看
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業權、地權、路權等有機會是分開的,透過查看燈柱了解是否私人道路,有機會買了被私人路包圍的村屋導致出入需要付天價過路費用
若新屋的位置與規格無法符合有關當局的規定,買家也許不能獲取銀行按揭的批准,以至於必須踢契。更嚴重的是,如果一不小心購買到興建在政府土地上的村屋,分分鐘還會惹上官非!
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部份村屋並非有道路可以直達,可能涉及私人路段。雖然樓契上會有一份路權平面圖,但若上手業主有承造按揭,該份樓契放在銀行中,就未必輕易取得文件了解。有業內人士教路,可多留意道路附近有沒有鋪政府街燈,每一燈柱上也有燈柱編號,可以在政府的「地理資訊地圖」中,在「搜尋」位置內可見到「燈柱」,打下燈柱編號便可確認是否政府的燈柱了。 同時部份村屋位置較偏遠,是否有寬頻覆蓋,以至是否有污水渠接駁也影響生活,部份村屋業主需定時找吸糞車來吸糞。 延伸閱讀:銀行估價、估價不足上會方法
在簽訂鄉村屋宇的買賣合約前,買方本人或其律師應要求賣方提交所有有關文件,以備查閱。買方或其律師並應到有關的新界土地註冊處進行查冊。
若村屋涉及僭建命令 (釘契的一種),則要先處理好清拆事宜,例如在指定期限內還原建築物,為物業解除釘契,才可繼續交易。
第四,村屋涉及業權、地契、路權及樓宇結構等複雜問題,銀行審批按揭時,一般會委派估價行職員親臨現場視察或驗樓,審批時間比一般按揭批核更長,建議買家可與賣方爭取至少兩個月以上的成交期。
村屋的交投較為疏落,銀行缺乏參考指標,容易出現估價不足的情況。如果希望估價接近成交價,可以選擇較具規模的屋苑式村屋,以及一次過向不同銀行申請按揭,以獲取最貼近成交價的估價。準買家要小心留意物業有沒有僭建或違反地契,一旦發現違規情況,銀行批出的貸款額會較為保守,甚至拒絕批出按揭。另外,村屋周遭的路權較私樓複雜,如果村屋附近路權不清,亦會影響按揭審批
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當丁屋有滿意紙後,五年內想自由買賣亦要補地價。購買丁屋時需查清楚獲得滿意紙年期,了解是否需要補地價,不然會增加額外置業成本。另外,由於丁屋的交易量較少,銀行估價不容易,有機會做按揭時遇上估價不足,適宜預備較鬆動的首期成本。
有住過村屋的人都會知道,在村屋上網是一個很大的問題,最常遇到的難題是想用的供應商未有覆蓋,而就算有覆蓋,其網速亦有可能未如理想,如一些位於元朗遍遠地區、離市中心有一段距離的村屋,住戶最快就只有30MB的網速可選擇。不過,近年開始有電訊商於村屋範圍提供光纖入屋服務,想享用相關服務,就要自行向服務供應商查詢。
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然而,連地下層出售的花園,或連頂樓出售的天台,不一定納入地契範圍,沒入契會衍生業權問題,買了未必能使用,甚至有可能變成非法佔用政府土地,被追收地租或被收回土地使用權。
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